По мнению Союза архитекторов, в городе сложилась неверная практика разработки проектов застройки. Это заключается в следующем:

1. Сначала, на основании имеющихся каких либо ранее разработанных планировочных документов, отводится земельный участок какому-либо застройщику.

2. Застройщик вынужденно разрабатывает проект застройки микрорайона со всей необходимой по нормам инфраструктурой, поскольку надо пройти экспертизу. При этом застройщик преследует свои сугубо коммерческие цели – больше квадратных метров жилой площади (поскольку строит только жилые здания) с гектара территории. Создание нормальной, достаточной инфраструктуры, размещение детских садов, школ, спортивных сооружений, застройщика не интересует- не выгодно, не соответствует коммерческому аппетиту. Говорить о каком-либо удобстве для жителей, комфортной городской среде в этой ситуации вообще не приходится.

3. Пройдя экспертизу, застройщик приступает к строительству жилых домов. При этом нередко вносит изменения в части конфигурации, этажности, количестве секций. Далее аппетит на освоенной территории растет и застройщик начинает правдами и неправдами посягать на территории предназначенные проектом застройки для детских садов, школ и т.д. В результате город получает территорию застроенную одними жилыми домами без всякой инфраструктуры. И без возможности ее создания в будущем. Примеры: микрорайоны «Семичевка», «Королевка», Кловка, 9-й м-он на Киселевке(«Соловьиная роща»).

4. Поэтому в Смоленске на сегодняшний день нет ни одного нормально и комплексно застраивающегося микрорайона. И не будет, если не изменить порядок вещей.

5. Исходя из вышесказанного, правильная схема работы по нашему мнению следующая:

• По заказу города за бюджетные деньги с возможным привлечением иных средств (в т.ч. средств потенциальных застройщиков) на определенной территории разрабатывается проект застройки со всеми элементами инфраструктуры;

• Только после прохождения экспертизы, проведения публичных слушаний и обязательного утверждения проекта застройки, делается межевание территории и город начинает продавать отдельные участки территории микрорайона застройщикам по целевому назначению, включая в стоимость земли затраты на разработку проекта застройки, подключения площадки к сетям инженерного оборудования и т.д.

• В результате застройщики будут осуществлять строительство в жестких рамках проекта застройки, без посягательства на участки социальных объектов, и эффективно использовать выделенный участок.

• Но при этом следует отметить еще один важный момент: город обязан будет взять на себя определенные обязательства по строительству улиц и дорог, инженерных сетей, объектов социальной сферы и выполнить их.

Данная схема только подтверждает наше мнение о том, что необходимо предпринять меры по возврату права предоставления земельных участков на территории города в руки муниципалитета, только тогда можно будет говорить о грамотной комплексной застройке города.